Immobilie mit Modernisierungsbedarf verkaufen – vorher sanieren oder nicht?

Vor einem Verkauf stellt sich bei älteren Immobilien schnell die Frage, ob noch investiert werden sollte. Ein älteres Bad, abgenutzte Böden, eine frühere Heizungsanlage, alte Fenster oder ein sanierungsbedürftiges Dach fallen einem Eigentümer vor dem Verkaufsstart besonders deutlich auf.

Größere Investitionen sollten trotzdem nicht reflexartig begonnen werden.

Eine Ausgabe von 30.000 oder 50.000 Euro erhöht den späteren Kaufpreis nicht automatisch um denselben Betrag. Entscheidend ist, welchen Nutzen eine Maßnahme für die wahrscheinlichen Käufer hat und wie sie sich auf Vermarktbarkeit, Käuferkreis und Preis auswirkt.

Gerade bei geschmacksabhängigen Renovierungen rate ich aus meiner Verkaufspraxis im Zweifel eher dazu, nicht mehr für einen noch unbekannten Käufer zu renovieren. Wer eine Immobilie erwirbt, möchte Bad, Küche, Böden oder Wandgestaltung häufig nach den eigenen Vorstellungen entscheiden.

1. Sanierungskosten und zusätzlicher Immobilienwert sind nicht dasselbe

Bei einer Immobilie mit Modernisierungsbedarf wird häufig sehr direkt gerechnet:

Eine Maßnahme kostet 40.000 Euro – also müsste sie den Immobilienwert ebenfalls um 40.000 Euro erhöhen.

So funktioniert der Markt nicht.

Wie stark sich eine Modernisierung auf den erzielbaren Preis auswirkt, hängt unter anderem von der Immobilie insgesamt, der Lage, dem bisherigen Zustand, der Qualität der Ausführung und der Käuferzielgruppe ab.

Auch die umgekehrte Rechnung greift zu kurz. Wenn ein Käufer nach dem Erwerb voraussichtlich 40.000 Euro investieren muss, bedeutet das nicht automatisch einen Preisabschlag von exakt 40.000 Euro.

Für die Verkaufsentscheidung ist deshalb eine andere Frage hilfreicher:

Wie verändert die konkrete Maßnahme die Attraktivität, den Käuferkreis und den realistisch erzielbaren Kaufpreis dieser Immobilie?

2. Pflegezustand ist nicht dasselbe wie Modernisierungsstand

Eine ältere Immobilie muss für den Verkauf nicht wie ein Neubau aussehen.

Ein gepflegter Zustand wirkt trotzdem anders als der Eindruck, ein Haus sei über längere Zeit vernachlässigt worden.

Lose Türgriffe, defekte Schalter, tropfende Armaturen, angefangene Arbeiten, ungepflegte Außenbereiche oder starke Verschmutzungen können Käufer unnötig ablenken.

Solche Punkte lassen sich von einer echten Modernisierung unterscheiden.

Eine gründliche Reinigung, Ordnung und kleinere Reparaturen können vor dem Verkauf sinnvoll sein, ohne dass deshalb ein Badezimmer erneuert oder die gesamte Immobilie renoviert werden muss.

Auch ein Haus aus den 1970er-Jahren darf sein Alter zeigen. Für Käufer sollte nur erkennbar sein, ob ein Bauteil lediglich älter ist oder ob ein konkreter Reparaturbedarf besteht.

3. Bad, Küche und Böden: Vorsicht bei Investitionen in den Geschmack des Käufers

Ein älteres Badezimmer ist nicht automatisch ein Grund, vor dem Verkauf zu sanieren.

Der nächste Eigentümer hätte vielleicht andere Fliesen gewählt, eine bodengleiche Dusche geplant oder den Grundriss ganz verändert.

Ähnliches gilt für Küchen, Bodenbeläge, Wandfarben, Innentüren und viele Ausstattungsdetails.

Wer unmittelbar vor dem Verkauf renoviert, entscheidet zwangsläufig für einen Käufer, den er noch nicht kennt.

Ein technisch funktionsfähiges, aber älteres Bad kann deshalb offen als Modernisierungsbedarf dargestellt werden. Eine neu ausgeführte Ausstattung, die dem Käufer nicht gefällt und nach dem Kauf wieder verändert wird, erzeugt Kosten, ohne denselben Mehrwert zu schaffen.

In solchen Fällen kann es wirtschaftlich sinnvoller sein, dem Käufer die Gestaltung selbst zu überlassen.

4. Bei größeren technischen Maßnahmen zuerst rechnen

Anders als reine Geschmacksfragen können technische Themen die Kaufentscheidung deutlich beeinflussen.

Dazu gehören beispielsweise:

• Dach,

• Fenster,

• Heizungsanlage,

• Elektrik,

• Leitungen,

• Wärmedämmung.

Solche Maßnahmen können hohe Kosten verursachen. Gleichzeitig benötigen sie Planung, Handwerkertermine und Zeit. Bei älteren Gebäuden können während der Arbeiten außerdem weitere Themen sichtbar werden.

Vor einer größeren Investition sollten deshalb mindestens vier Fragen beantwortet werden:

1. Welche Kosten sind realistisch zu erwarten?

2. Wie stark verzögert die Maßnahme einen geplanten Verkauf?

3. Erweitert sie den Käuferkreis tatsächlich?

4. Welcher zusätzliche Kaufpreis ist nach der Maßnahme plausibel?

Ein Käufer, der ohnehin eine umfassende Modernisierung plant, bevorzugt unter Umständen ein unsaniertes Haus, bei dem er technische Maßnahmen in ein eigenes Gesamtkonzept einbeziehen kann.

5. Schäden sollten von Modernisierungsbedarf getrennt werden

Ein altes Bad ist Modernisierungsbedarf. Ein undichtes Dach oder wiederkehrende Feuchtigkeit können dagegen ein konkreter Schaden sein.

Diese Unterscheidung ist für einen Verkauf wesentlich.

Bei bekannten Schäden kann es sinnvoll sein, zunächst die Ursache fachlich klären zu lassen. Danach lässt sich entscheiden, ob repariert wird, ob Angebote eingeholt werden oder ob die Immobilie mit transparenter Darstellung des Zustands verkauft wird.

Von einer rein optischen Kaschierung eines bekannten Schadens ist abzuraten.

Ein vertraglicher Haftungsausschluss schützt den Verkäufer nicht, wenn ein Mangel arglistig verschwiegen wurde.

Auch für die Kaufpreisfindung ist eine nachvollziehbare Dokumentation hilfreicher als eine Situation, in der wesentliche Fragen erst während der Besichtigung oder Käuferprüfung auftauchen.

Welche Unterlagen für Zustand, Umbauten und bekannte Schäden sinnvoll sind, wird im Ratgeber „Welche Unterlagen brauchen Eigentümer für Immobilienbewertung und Verkauf?“ ausführlicher behandelt.

6. Muss vor dem Verkauf energetisch saniert werden?

Ein älterer energetischer Standard verpflichtet einen Verkäufer nicht automatisch dazu, die Immobilie vor dem Verkauf umfassend zu sanieren.

Nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz bestehen für bestimmte Bestandsgebäude jedoch einzelne Nachrüstpflichten.

Ein Beispiel ist die Dämmung bestimmter oberster Geschossdecken beziehungsweise des darüberliegenden Dachs, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Für bestimmte selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser sieht das Gesetz bei einem Eigentümerwechsel außerdem eine besondere Übergangsregel vor: Bestimmte Pflichten sind dann vom neuen Eigentümer innerhalb der gesetzlichen Frist zu erfüllen.

Für einen Verkauf bedeutet das nicht, dass der bisherige Eigentümer vorsorglich eine vollständige energetische Sanierung durchführen muss.

Wichtig ist vielmehr, den vorhandenen Zustand zu kennen und konkrete gesetzliche Pflichten von freiwilligen Modernisierungsentscheidungen zu unterscheiden.

Bei größeren energetischen Maßnahmen kann eine Energieberatung sinnvoll sein.

Für energetische Sanierungen können Förderprogramme von KfW und BAFA infrage kommen. Förderbedingungen, technische Anforderungen und verfügbare Programme können sich ändern und sollten deshalb unmittelbar vor einer Investitionsentscheidung aktuell geprüft werden.

7. Bei Baudenkmalen gelten zusätzliche Rahmenbedingungen

In Regensburg und im Landkreis gibt es zahlreiche Baudenkmäler und geschützte Ensembles.

Bei solchen Immobilien können Maßnahmen an Fassade, Fenstern, Dach oder anderen prägenden Bauteilen zusätzliche Abstimmungen und Genehmigungen erfordern.

In der Regensburger Altstadt können neben dem Denkmalschutz weitere gestalterische Vorgaben eine Rolle spielen.

Auch energetische Maßnahmen müssen bei Baudenkmalen an die konkrete Bausubstanz angepasst werden. Förderprogramme kennen hierfür teilweise besondere Standards, beispielsweise das KfW-Effizienzhaus Denkmal.

Gerade bei einer denkmalgeschützten Immobilie spricht deshalb wenig dafür, kurz vor dem Verkauf ohne abgestimmtes Konzept umfangreiche Maßnahmen zu beginnen.

8. Wann kann eine Modernisierung vor dem Verkauf sinnvoll sein?

Es gibt durchaus Situationen, in denen eine Maßnahme vor dem Verkauf wirtschaftlich sinnvoll sein kann.

Das kann beispielsweise gelten, wenn

• ein klar begrenzter Mangel mit überschaubarem Aufwand behoben werden kann,

• eine bereits begonnene Maßnahme sinnvoll fertiggestellt werden sollte,

• ein technischer Defekt einen großen Teil der Käufer abschrecken würde,

• eine Maßnahme den Käuferkreis deutlich erweitert,

• Planung und Ausführung bereits weit fortgeschritten sind,

• die Nutzbarkeit der Immobilie ohne die Maßnahme stark eingeschränkt ist.

Für die Entscheidung hilft eine nüchterne Gegenüberstellung:

Verkauf im vorhandenen Zustand kann die bessere Lösung sein

Eine Immobilie mit Modernisierungsbedarf ist nicht automatisch schwer verkäuflich.

Es gibt Käufer, die bewusst ein älteres Haus suchen, weil sie ihre eigenen Vorstellungen umsetzen möchten. Gerade bei Immobilien, bei denen mehrere Gewerke ohnehin zusammen gedacht werden sollten, kann ein abgestimmtes Modernisierungskonzept nach dem Kauf sinnvoller sein als einzelne Maßnahmen unmittelbar vor dem Verkauf.

Aus meiner Erfahrung ist es deshalb häufig besser, eine Immobilie transparent in ihrem vorhandenen Zustand anzubieten und den Modernisierungsbedarf bei der Preisfindung zu berücksichtigen, als vorab größere Summen mit unsicherem wirtschaftlichem Ergebnis zu investieren.

Das ist kein Argument dafür, notwendige Reparaturen zu ignorieren oder ein Haus ungepflegt zu präsentieren.

Vor einer Entscheidung sollte zuerst geklärt werden, wie die Immobilie im aktuellen Zustand am Markt einzuordnen ist. Anschließend lassen sich zwei Szenarien vergleichen: Verkauf im vorhandenen Zustand oder Verkauf nach einer konkreten Maßnahme.

Eine Marktpreiseinschätzung kann diese Abwägung unterstützen und zeigen, ob eine Investition vor dem Verkauf wirtschaftlich plausibel erscheint – oder ob die Entscheidung über die Modernisierung besser beim späteren Käufer bleibt.

Der Beitrag dient der allgemeinen Orientierung. Er ersetzt keine technische, energetische, rechtliche oder steuerliche Beratung. Gesetzliche Anforderungen und Förderbedingungen sollten für das konkrete Gebäude und zum jeweiligen Zeitpunkt aktuell geprüft werden.