Was beeinflusst den Wert einer Immobilie in Regensburg?

Autor: Markus Ziegler · Immobilien Ziegler Regensburg

Auch innerhalb der Altstadt unterscheiden sich Wohnsituationen durch Belichtung, Ausblick und die benachbarte Bebauung. Foto: Markus Ziegler.

Der Wert einer Immobilie hängt vor allem von ihrer Lage, ihrem Zustand, den Nutzungsmöglichkeiten und der Nachfrage ab. Entscheidend ist, wie diese Faktoren zusammenwirken: Ein großes Grundstück kann zusätzliche Möglichkeiten eröffnen. Eine gute Adresse kann durch eine ungünstige Wohnsituation an Attraktivität verlieren. Und zwei Häuser desselben Baujahrs können technisch auf ganz unterschiedlichem Stand sein.

Wenn Sie einen Verkauf in Regensburg oder im Landkreis erwägen, hilft Ihnen deshalb vor allem ein genauer Blick auf Ihre eigene Immobilie. Dieser Ratgeber zeigt, welche Merkmale zählen, wo Sie Informationen finden und wie Sie eine persönliche Marktpreiseinschätzung vorbereiten können.

Welcher Wert ist für einen Verkauf entscheidend?

Der Verkehrswert, im Baugesetzbuch ausdrücklich auch als Marktwert bezeichnet, beschreibt den Preis, der zu einem bestimmten Zeitpunkt unter gewöhnlichen Marktbedingungen zu erzielen wäre. Maßgeblich sind die Immobilie und ihre rechtlichen und tatsächlichen Eigenschaften. Persönliche Wünsche oder besondere Umstände einzelner Beteiligter bleiben dabei außen vor. § 194 BauGB

Ihr damaliger Kaufpreis und spätere Investitionen gehören zur Geschichte Ihres Hauses. Sie lassen sich aber nicht einfach addieren, um den heutigen Wert zu bestimmen. Eine kostspielige Ausstattung kann für Sie besonders wertvoll sein, ohne dass ein Käufer dafür denselben Betrag aufbringen möchte.

Die Marktpreiseinschätzung schafft die Grundlage für den Angebotspreis. Welcher Kaufpreis am Ende vereinbart wird, zeigt sich im konkreten Verkaufsprozess.

1. Lage: Was die Adresse noch nicht verrät

Bei einer Altstadtwohnung macht es einen Unterschied, ob die Wohnräume an einer belebten Straße oder zu einem ruhigen Innenhof liegen. Auch Tageslicht, Geschoss, Erreichbarkeit und Stellplatzsituation prägen die Wohnqualität. Die Angabe „Regensburger Altstadt“ allein beschreibt diese Unterschiede nicht.

Bei einem Haus im Landkreis lohnt sich der Blick auf die tatsächlichen Wege: Wie erreichen künftige Bewohner ihren Arbeitsplatz in Regensburg? Funktioniert die Verbindung auch zu den üblichen Pendelzeiten? Sind Schule, Einkauf und Freizeitangebote gut erreichbar? Eine ähnliche Entfernung zur Stadt bedeutet noch keine vergleichbare Alltagssituation.

Für die Bewertung kommt es darauf an, welche Käufergruppen die konkrete Lage anspricht. Wer kurze Wege und städtisches Leben sucht, setzt andere Schwerpunkte als eine Familie mit Platzbedarf und dem Wunsch nach einem Garten. Verkehrsanbindung, Nachbarschaft und Umwelteinflüsse gehören zu den anerkannten Lagemerkmalen der Wertermittlung. § 5 ImmoWertV

Für Ihre Vorbereitung: Notieren Sie drei tatsächliche Stärken Ihrer Lage und die Einschränkungen, die ein Interessent bei einer Besichtigung ebenfalls bemerken würde. Das ergibt ein aussagekräftigeres Bild als die Bezeichnung „gute Lage“.

2. Zustand und Energie: Welche Arbeiten sind bereits erledigt?

Zwei Häuser aus den 1960er-Jahren können heute völlig unterschiedlich dastehen. Bei einem wurden Dach, Fenster, Leitungen und Heizung erneuert. Beim anderen beschränkten sich die Arbeiten auf Oberflächen. Neue Bodenbeläge machen Räume ansprechend, sagen aber wenig über den technischen Zustand aus.

Für Käufer ist der Unterschied wichtig: Neben dem Kaufpreis müssen sie mögliche Arbeiten, deren Finanzierung und den Zeitaufwand berücksichtigen. Ein nachvollziehbar modernisiertes Haus kann hier Planung erleichtern. Bei einem Haus mit Sanierungsbedarf hängt die Einschätzung dagegen stark davon ab, welche Maßnahmen tatsächlich erforderlich sind und welche Nutzung geplant ist.

Auch die Energieklasse erklärt den Wert nicht allein. Bei ähnlichen Kennwerten können sich Heiztechnik, Gebäudehülle und sinnvolle Verbesserungen unterscheiden. Deshalb lässt sich aus einer Energieklasse kein für jedes Gebäude passender Preisabschlag ableiten. Energetische Eigenschaften und Modernisierungen sind Teil der Gesamtbetrachtung. § 2 ImmoWertV, § 4 ImmoWertV

Hilfreich ist eine kurze Modernisierungsliste: Was wurde gemacht, in welchem Jahr und in welchem Umfang? Rechnungen, technische Unterlagen und der Energieausweis helfen, den Stand zu belegen. Bekannte Schäden gehören ebenfalls dazu. Bei unklaren baulichen Problemen kann eine technische Untersuchung erforderlich sein.

Ob sich weitere Maßnahmen vor dem Verkauf lohnen, erläutert der Ratgeber „Immobilie mit Modernisierungsbedarf verkaufen – vorher sanieren oder nicht?“. Die Kosten einer Modernisierung entsprechen nicht automatisch der dadurch erzielbaren Wertsteigerung.

3. Grundriss: Wie gut lässt sich die Fläche nutzen?

Tageslicht, Raumaufteilung und Ausblick prägen die Wohnqualität – die Quadratmeterzahl allein beschreibt sie nicht. Foto: Oliver Jaeckel | photography

Quadratmeter beschreiben die Größe. Ein Grundriss zeigt, was sich damit anfangen lässt. Gut geschnittene Zimmer, brauchbare Stellflächen und eine passende Raumaufteilung können für den Alltag wichtiger sein als einige zusätzliche Quadratmeter in einem schwer nutzbaren Bereich.

Ein separates Arbeitszimmer kann beispielsweise eine andere Zielgruppe ansprechen als eine gleich große offene Galerie. Eine Wohnung in einem höheren Geschoss ohne Aufzug kommt für manche Käufer weniger infrage, während andere gerade diese Lage im Gebäude schätzen.

Für die Bewertung müssen Flächenangaben zudem nachvollziehbar sein. Bei ausgebauten Dach- oder Kellerräumen sind sowohl die zulässige Nutzung als auch die korrekte Flächenberechnung zu klären. Ein als Schlafzimmer eingerichteter Raum ist dadurch allein noch nicht als Wohnfläche belegt.

Für Ihre Vorbereitung: Legen Sie vorhandene Grundrisse und Flächenberechnungen nebeneinander. Markieren Sie spätere Umbauten oder Abweichungen. So werden Fragen früh sichtbar, die andernfalls erst bei der Käuferfinanzierung aufkommen könnten.

4. Grundstück: Welche Möglichkeiten bestehen wirklich?

Bei Häusern mit älterem Bestand kann das Grundstück erheblich zur Attraktivität beitragen. Welche Punkte vor dem Verkauf eines Baugrundstücks zu klären sind, erläutert der Grundstücksratgeber. Dabei zählen neben Größe und Zuschnitt auch Zufahrt, Erschließung und bauliche Nutzungsmöglichkeiten.

Ein tiefer Garten kann für einen Käufer als Freifläche interessant sein. Für einen anderen wäre eine zusätzliche Bebauung entscheidend. Ob diese möglich ist, muss anhand der konkreten planungsrechtlichen Situation geklärt werden. Aus einem großen Grundstück folgt nicht automatisch ein zweiter Bauplatz.

Dabei ist Entwicklungspotenzial nicht erst dann relevant, wenn alles abschließend genehmigt ist. Sind künftige Änderungen aufgrund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit zu erwarten, können sie bereits wertrelevant sein. Wartezeit und verbleibendes Realisierungsrisiko gehören dann zur Einschätzung. § 11 ImmoWertV

Für Eigentümer bedeutet das: Bestehende Planungen, behördliche Auskünfte oder Genehmigungen können wichtige Unterlagen sein. Sie helfen, belegbare Möglichkeiten von bloßen Annahmen zu unterscheiden und das Grundstück gegenüber passenden Käufern nachvollziehbar darzustellen.

5. Eigentumswohnung und Vermietung: Welche Kosten und Einnahmen gehören dazu?

Bei einer Eigentumswohnung kaufen Interessenten auch einen Anteil am gemeinschaftlichen Gebäude. Deshalb wirken sich dessen Zustand und die wirtschaftliche Situation der Eigentümergemeinschaft auf ihre Kaufentscheidung aus.

Ein Beispiel: Ist eine Dachsanierung beschlossen, wird interessant, wie sie finanziert werden soll. Reicht die vorhandene Erhaltungsrücklage aus oder stehen zusätzliche Zahlungen im Raum? Eine schöne Wohnung kann mit erheblichen bevorstehenden Gemeinschaftsausgaben verbunden sein. Umgekehrt schafft eine nachvollziehbare Instandhaltungsplanung mehr Übersicht.

Das Hausgeld allein reicht für diese Betrachtung nicht aus. Entscheidend sind seine Zusammensetzung, die Rücklage und die anstehenden Maßnahmen. Wirtschaftsplan, Abrechnungen und Versammlungsprotokolle geben dazu wichtige Hinweise.

Bei vermieteten Immobilien kommen der Mietvertrag, laufende Einnahmen und die beim Eigentümer verbleibenden Kosten hinzu. Neben der tatsächlich vereinbarten Miete sind marktüblich erzielbare Erträge relevant. Eine höhere Vergleichsmiete ist jedoch nicht automatisch kurzfristig durchsetzbar; rechtliche und tatsächliche Möglichkeiten müssen berücksichtigt werden. § 5 Absatz 3 ImmoWertV

6. Marktdaten: Welche Zahlen passen zu Ihrer Immobilie?

Ein Angebot im Immobilienportal zeigt zunächst die Preisvorstellung eines Verkäufers. Ob dieser Preis erzielt wird, bleibt offen. Für eine Bewertung sind deshalb auch Informationen über tatsächlich abgeschlossene Verkäufe wichtig.

In Regensburg müssen Sie dabei zwischen Stadtgebiet und Landkreis unterscheiden. Für die kreisfreie Stadt besteht ein eigener Gutachterausschuss; für Grundstücke in den Landkreisgemeinden ist der Gutachterausschuss beim Landratsamt zuständig. Die Stadt beschreibt dessen Aufgaben unter anderem als Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung sowie Ermittlung von Bodenrichtwerten. Stadt Regensburg: Gutachterausschuss

Für Ihre Recherche helfen drei Unterscheidungen:

Über das amtliche Portal Bodenrichtwerte Bayern gelangen Sie zu den zuständigen Auskunftssystemen. Das BayernPortal für den Landkreis Regensburg bietet außerdem Zugänge zu Bodenrichtwertauskünften und Übersichten und erläutert die Aussagekraft der Werte.

Die Kaufpreissammlung selbst ist vom veröffentlichten Marktbericht zu unterscheiden. Sie bildet eine Datengrundlage der Gutachterausschüsse; ein Marktbericht ist eine daraus erstellte Auswertung. Eine eigene Auskunft aus der Sammlung unterliegt besonderen Voraussetzungen. BayernPortal: Kaufpreissammlung

Wichtig bleibt der Vergleichsmaßstab: Eine Altbauwohnung in der Stadt, ein modernisiertes Einfamilienhaus im Umland und ein vermietetes Anlageobjekt gehören nicht in dieselbe Vergleichsgruppe. Auch der Zeitraum zählt, denn Finanzierungsbedingungen und Nachfrage können sich verändern. § 2 ImmoWertV

So bereiten Sie Ihre eigene Einschätzung vor

Sie müssen nicht selbst sämtliche Bewertungsfragen lösen. Mit drei Schritten schaffen Sie aber eine gute Grundlage:

1. Die Immobilie beschreiben: Lage, Baujahr, Flächen, Nutzung und Besonderheiten festhalten. Vorhandene Grundrisse und Berechnungen bereitlegen.

2. Den Zustand dokumentieren: Modernisierungen mit Jahr und Umfang auflisten; Energieausweis und bekannte Mängel ergänzen. Bei Wohnungen Unterlagen der Verwaltung, bei vermieteten Objekten Mietunterlagen hinzunehmen.

3. Vergleiche und offene Fragen sammeln: Wenige wirklich ähnliche Angebote betrachten. Unterschiede und ungeklärte Punkte notieren, statt aus den Angebotspreisen einfach einen Durchschnitt zu bilden.

Ein lückenhafter Ordner ist kein Hindernis für ein erstes Gespräch. Er zeigt zunächst, welche Informationen noch beschafft werden sollten.

Was ich für Ihre Verkaufsvorbereitung leiste

Als Immobilienmakler in Regensburg führe ich die Informationen über Ihre Immobilie mit geeigneten Marktdaten und meiner regionalen Marktkenntnis zusammen. Ich beurteile, welche Vergleichsobjekte passen, welche Besonderheiten für Käufer wichtig sind und welche offenen Fragen vor dem Verkaufsstart geklärt werden sollten.

Im Rahmen einer persönlichen Marktpreiseinschätzung erläutere ich Ihnen, welche Faktoren die Einschätzung tragen und welcher Preisrahmen sich daraus für die Verkaufsvorbereitung ergibt. So erhalten Sie eine nachvollziehbare Grundlage für Ihre Entscheidung und die anschließende Festlegung des Angebotspreises.

Sie überlegen, Ihre Immobilie in Regensburg oder im Landkreis zu verkaufen? Nennen Sie mir die Lage, die Objektart und Ihre bisherigen Verkaufsüberlegungen. In einem ersten Gespräch klären wir, welche Informationen bereits vorliegen und ob ein Vor-Ort-Termin der passende nächste Schritt ist.

Persönliches Gespräch zum Immobilienverkauf anfragen

Der Beitrag dient der allgemeinen Orientierung. Die Marktpreiseinschätzung zur Verkaufsvorbereitung ist kein förmliches Verkehrswertgutachten; rechtliche und steuerliche Einzelfragen gehören in die entsprechende Fachberatung.