Baugrundstück in Regensburg und im Landkreis verkaufen – was vorher zu klären ist

Bei einem unbebauten Grundstück scheint der Verkauf auf den ersten Blick einfacher als bei einem Haus: Es gibt keinen Gebäudezustand zu beurteilen, keine Heizung und keine Wohnflächenberechnung.

In der Praxis können Grundstücke jedoch einige der anspruchsvollsten Fragen eines Immobilienverkaufs aufwerfen. Darf überhaupt gebaut werden? Wenn ja, was und in welcher Größe? Ist die Erschließung gesichert? Bestehen Wegerechte, Leitungen oder andere Einschränkungen? Gibt es Hinweise auf Altlasten, Hochwassergefahren oder ein Bodendenkmal?

Diese Punkte beeinflussen nicht nur den Wert. Sie entscheiden häufig auch darüber, welche Käufer für das Grundstück überhaupt infrage kommen.

Vor der Vermarktung sollte deshalb möglichst klar sein, welche Eigenschaften und Entwicklungsmöglichkeiten tatsächlich belegt werden können – und wo noch Unsicherheit besteht.

Inhalt

1. Unbebaut bedeutet nicht automatisch bebaubar

2. Welche Bebauung ist tatsächlich möglich?

3. Wann kann ein Bauvorbescheid sinnvoll sein?

4. Grundstücksgröße, Zuschnitt und Zufahrt

5. Was bedeutet „erschlossen“?

6. Grundbuch: Welche Rechte und Belastungen bestehen?

7. Bodenrichtwert ist nicht Grundstückswert

8. Altlasten und frühere Grundstücksnutzung

9. Bodendenkmäler und Denkmalschutz

10. Hochwasser und andere Naturgefahren

11. Was sollte vor dem Verkauf tatsächlich geklärt sein?

12. Wie viele Fragen sollte der Verkäufer selbst klären?

1. Unbebaut bedeutet nicht automatisch bebaubar

Die wichtigste Frage lautet zunächst nicht: Wie groß ist das Grundstück?

Sondern: Welches Baurecht besteht?

Das Baugesetzbuch unterscheidet dabei unterschiedliche Ausgangssituationen.

Liegt das Grundstück im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans, richtet sich die Zulässigkeit eines Vorhabens grundsätzlich nach den Festsetzungen des § 30 BauGB. Der Bebauungsplan kann beispielsweise Vorgaben zu Art und Maß der Nutzung, überbaubaren Grundstücksflächen, Bauweise oder Geschossigkeit enthalten.

Gibt es keinen entsprechenden Bebauungsplan, kann innerhalb eines zusammenhängend bebauten Ortsteils § 34 BauGB maßgeblich sein. Ein Vorhaben muss sich dann unter anderem nach Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und überbaubarer Grundstücksfläche in die nähere Umgebung einfügen. Auch die Erschließung muss gesichert sein.

Ganz anders ist die Ausgangslage im Außenbereich nach § 35 BauGB. Dort ist Bebauung grundsätzlich wesentlich stärker eingeschränkt und nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen zulässig.

Die Bezeichnung „Baugrundstück“ sollte deshalb nicht allein daraus abgeleitet werden, dass Nachbargrundstücke bebaut sind oder eine Fläche innerhalb einer Ortschaft liegt.

2. Welche Bebauung ist tatsächlich möglich?

Selbst wenn grundsätzlich Baurecht besteht, bleibt die entscheidende Frage: Was kann konkret errichtet werden?

Für einen Käufer macht es einen erheblichen Unterschied, ob auf einem Grundstück beispielsweise

• ein Einfamilienhaus,

• ein Doppelhaus,

• mehrere Reihenhäuser

• oder ein größeres Mehrfamilienhaus

realisiert werden kann.

Neben der Gebäudeart spielen unter anderem Grundfläche, Geschossigkeit, Gebäudehöhe, Dachform, Abstandsflächen, Zufahrt und Stellplätze eine Rolle.

Bei einem Bebauungsplan lassen sich viele dieser Punkte aus den Festsetzungen ablesen. Im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB ist die Beurteilung häufig weniger eindeutig. Dann kann es notwendig sein, die tatsächlich prägende Umgebungsbebauung genauer zu untersuchen.

Eine Aussage wie „Hier dürften ungefähr 600 Quadratmeter Wohnfläche möglich sein“ sollte deshalb nicht als gesicherte Tatsache vermarktet werden, wenn dafür keine belastbare planungsrechtliche Grundlage vorliegt.

Gerade bei Grundstücken für Bauträger oder Projektentwickler kann dieser Unterschied einen erheblichen Einfluss auf die Kaufpreisberechnung haben.

3. Wann kann ein Bauvorbescheid sinnvoll sein?

Wenn wichtige Fragen zur Bebauung offen sind, kann ein Vorbescheid zusätzliche Sicherheit schaffen.

In Bayern können einzelne Fragen eines geplanten Bauvorhabens bereits vor einem vollständigen Bauantrag verbindlich geklärt werden. Die Bauaufsichtsbehörde ist bei einer späteren Baugenehmigung an die im Vorbescheid getroffenen Entscheidungen gebunden, soweit diese Fragen betroffen sind.

Ein Vorbescheid kann beispielsweise sinnvoll sein, wenn geklärt werden soll, ob eine bestimmte Art oder ein bestimmtes Maß der Bebauung grundsätzlich zulässig ist.

Er ist aber nicht bei jedem Grundstück notwendig. Bei einem klaren Bebauungsplan und einer eindeutigen Situation kann der Aufwand entbehrlich sein. Bei einem Grundstück nach § 34 BauGB oder bei einer ungewöhnlichen Planung kann eine Bauvoranfrage dagegen erheblichen Mehrwert schaffen.

Für den Verkauf ist deshalb abzuwägen: Welche Unsicherheit beeinflusst den Käuferkreis oder den Grundstückswert so stark, dass sich eine vorherige Klärung lohnt?

4. Grundstücksgröße, Zuschnitt und Zufahrt

Die Quadratmeterzahl allein beschreibt ein Baugrundstück nur unzureichend.

Ein langes und schmales Grundstück kann trotz großer Fläche deutlich weniger flexibel bebaubar sein als ein kompakter Zuschnitt. Ähnliches gilt bei starken Hanglagen, ungewöhnlichen Grenzverläufen oder einer schwierigen Zufahrt.

Deshalb sollten zumindest folgende Punkte nachvollziehbar sein:

• amtliche Grundstücksgröße und Flurnummer,

• Grundstücksgrenzen,

• Zuschnitt,

• öffentliche oder gesicherte Zufahrt,

• vorhandene Gebäude oder sonstige bauliche Anlagen

• sowie gegebenenfalls Teilungsmöglichkeiten.

Als Grundlage dienen insbesondere Flurkarte und Katasterdaten.

Bei größeren Grundstücken sollte außerdem nicht vorschnell angenommen werden, dass eine Teilung automatisch zusätzliche Bauplätze schafft. Auch nach einer möglichen Grundstücksteilung müssen die bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Voraussetzungen für die einzelnen Flächen erfüllt sein.

5. Was bedeutet „erschlossen“?

Der Begriff wird bei Grundstücksangeboten häufig verwendet, ist aber nicht immer eindeutig.

Für die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit muss die Erschließung gesichert sein. Daneben stellt sich für den Käufer die praktische Frage, welche Ver- und Entsorgungsmöglichkeiten bereits vorhanden sind und welche Kosten noch entstehen können.

Zu prüfen sind je nach Grundstück beispielsweise:

• Straßenanbindung,

• Wasser,

• Abwasser,

• Strom

• und gegebenenfalls weitere Versorgungsleitungen.

Davon zu unterscheiden ist die Frage, ob Erschließungs- oder Anschlussbeiträge bereits vollständig abgerechnet und bezahlt wurden.

Das Baugesetzbuch sieht Erschließungsbeiträge insbesondere für öffentliche Straßen, Wege und andere Erschließungsanlagen vor. Kosten für Abwasser sowie Versorgungsanlagen für beispielsweise Wasser oder Strom unterliegen dagegen eigenen Regelungen.

Ein Grundstück kann deshalb im alltäglichen Sprachgebrauch „erschlossen“ wirken, obwohl noch Kosten oder Beiträge offen sind.

Vor dem Verkauf lohnt sich eine Anfrage bei Gemeinde, Stadt und gegebenenfalls den zuständigen Versorgungsunternehmen.

6. Grundbuch: Welche Rechte und Belastungen bestehen?

Auch bei einem unbebauten Grundstück gehört ein aktueller Grundbuchauszug zu den wesentlichen Unterlagen.

Neben bestehenden Grundschulden können insbesondere Rechte in Abteilung II für die Nutzung wichtig sein.

Beispiele sind:

• Geh- und Fahrtrechte,

• Leitungsrechte,

• Wohn- oder Nutzungsrechte

• sowie weitere Dienstbarkeiten.

Ein Wegerecht kann für die Zufahrt zu einem Grundstück notwendig sein. Ein Leitungsrecht kann wiederum bestimmte Bereiche für eine Bebauung einschränken.

Auch tatsächlich vorhandene Leitungen oder Freileitungen sollten berücksichtigt werden. Je nach Leitung können Schutzbereiche oder technische Vorgaben bestehen, die eine geplante Bebauung beeinflussen.

Für Käufer ist daher nicht nur interessant, dass ein Recht eingetragen ist, sondern welche konkrete Auswirkung es auf die Nutzung des Grundstücks hat.

7. Bodenrichtwert ist nicht Grundstückswert

Bei der Preisfindung für ein Baugrundstück wird häufig zuerst der Bodenrichtwert herangezogen.

Das ist sinnvoll – aber nur als Ausgangspunkt.

Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte des Bodens innerhalb einer Richtwertzone. Sie beziehen sich auf ein Grundstück mit bestimmten definierten Eigenschaften. Ein konkretes Grundstück kann davon abweichen.

Einfluss haben beispielsweise:

• Grundstücksgröße und Zuschnitt,

• mögliche bauliche Nutzung,

• Entwicklungszustand,

• Erschließung,

• Rechte und Belastungen,

• Lage innerhalb der Richtwertzone

• sowie besondere tatsächliche Eigenschaften.

In Regensburg und im Landkreis sind unterschiedliche Gutachterausschüsse zuständig. Über das bayerische Bodenrichtwertsystem lässt sich feststellen, welcher Gutachterausschuss für das jeweilige Grundstück zuständig ist.

Ein Bodenrichtwert von beispielsweise 800 Euro pro Quadratmeter bedeutet deshalb nicht automatisch:

1.000 Quadratmeter × 800 Euro = Grundstückswert 800.000 Euro.

Erst wenn die Eigenschaften des konkreten Grundstücks mit dem zugrunde liegenden Richtwertgrundstück ausreichend vergleichbar sind, wird der Wert als Orientierung wirklich aussagekräftig.

8. Altlasten und frühere Grundstücksnutzung

Vor allem bei gewerblich, handwerklich oder anderweitig intensiv genutzten Grundstücken kann die frühere Nutzung relevant sein.

Altlasten oder ein Altlastenverdacht können die Nutzung eines Grundstücks, notwendige Untersuchungen und mögliche Kosten beeinflussen.

Das Bayerische Landesamt für Umwelt führt hierfür ein behördliches Altlasten- und Bodenschutzinformationssystem. Für konkrete Grundstücke können Auskünfte bei den zuständigen Behörden eingeholt werden. Auch die Stadt Regensburg bietet eine Auskunft aus ihrem Altlastenkataster an.

Ein fehlender Eintrag ist allerdings nicht gleichbedeutend mit einer Garantie, dass keinerlei Bodenbelastung vorhanden ist. Ebenso bedeutet ein Hinweis nicht automatisch, dass das Grundstück unbrauchbar ist.

Bei einem konkreten Verdacht kann eine fachliche Untersuchung erforderlich werden.

Für den Verkauf sollte ein bekannter Verdacht jedenfalls nicht erst während der Käuferprüfung auftauchen.

9. Bodendenkmäler und Denkmalschutz

Bei Grundstücken in Regensburg und im Landkreis kann auch der Denkmalschutz eine Rolle spielen – selbst wenn auf dem Grundstück kein historisches Gebäude steht.

Bayern verfügt über zahlreiche Bodendenkmäler. Dabei handelt es sich beispielsweise um archäologische Befunde oder Überreste früherer Besiedlung.

Der Bayerische Denkmal-Atlas zeigt bekannte Bau- und Bodendenkmäler sowie geschützte Ensembles öffentlich an.

Liegt ein Grundstück innerhalb oder im Bereich eines bekannten Bodendenkmals, bedeutet das nicht automatisch, dass eine Bebauung ausgeschlossen ist. Erdarbeiten und Bauvorhaben können jedoch zusätzliche Abstimmungen, Erlaubnisse oder archäologische Maßnahmen erforderlich machen.

Für einen Käufer und dessen Kalkulation ist diese Information deshalb relevant.

Gerade bei bislang unbebauten Flächen sollte ein vorhandener Hinweis auf ein Bodendenkmal nicht erst nach dem Kauf entdeckt werden.

10. Hochwasser und andere Naturgefahren

Bei Grundstücken in der Nähe von Donau, Regen und anderen Gewässern gehört auch die Hochwassersituation zur Prüfung.

Das Bayerische Landesamt für Umwelt stellt amtliche Hochwassergefahren- und Hochwasserrisikokarten bereit. Sie zeigen unter anderem Flächen, die bei unterschiedlichen Hochwasserszenarien betroffen sein können.

Dabei ist eine wichtige Einschränkung zu beachten: Diese Karten bilden nicht jede denkbare Wassergefahr ab. Starkregen, hohe Grundwasserstände oder Gefahren durch kleinere Gewässer können darüber hinaus relevant sein.

Eine Lage in einem Überschwemmungs- oder Risikogebiet kann Einfluss auf Bebauung, technische Anforderungen, Versicherung und Käuferentscheidung haben.

Hochwasser sollte deshalb dort geprüft werden, wo es aufgrund der Lage sachlich eine Rolle spielen kann – nicht als pauschaler Risikohinweis für jedes Grundstück.

11. Was sollte vor dem Verkauf tatsächlich geklärt sein?

Nicht jedes Grundstück benötigt vor der Vermarktung ein fertiges Bauprojekt oder einen genehmigten Bauantrag.

Eine gute Vorbereitung sollte aber zumindest zwischen gesicherten Tatsachen, plausiblen Möglichkeiten und noch offenen Fragen unterscheiden.

Eine praktische Übersicht:

12. Wie viele Fragen sollte der Verkäufer selbst klären?

Ein Eigentümer muss vor einem ersten Gespräch nicht sämtliche bauplanungsrechtlichen Fragen selbst beantworten können.

Vorhandene Unterlagen schaffen den Ausgangspunkt: Grundbuchauszug, Flurkarte, bekannte Auskünfte der Gemeinde, ein vorhandener Bebauungsplan, frühere Bauvoranfragen oder Genehmigungen.

Anschließend lässt sich prüfen, welche offenen Punkte für den Verkauf wirklich wichtig sind.

Bei einem kleinen Grundstück in einem klar geregelten Bebauungsplangebiet kann der Klärungsbedarf überschaubar sein. Bei einer größeren Fläche nach § 34 BauGB, einem Grundstück mit Leitungen, Bodendenkmal oder Entwicklungspotenzial kann sich eine genauere Vorbereitung dagegen unmittelbar auf Käuferkreis und Preisfindung auswirken.

Grundstückspotenzial sollte belegbar sein

Gerade bei Baugrundstücken besteht die Versuchung, möglichst große Möglichkeiten in Aussicht zu stellen.

Für eine seriöse Vermarktung ist das Gegenteil sinnvoller.

Ein vorhandener Bebauungsplan, ein positiver Vorbescheid oder eine bereits erteilte Baugenehmigung haben eine andere Aussagekraft als die Einschätzung, dass „ähnlich wie auf dem Nachbargrundstück gebaut werden müsste“.

Das bedeutet nicht, dass ungeklärtes Potenzial wertlos ist. Auch eine realistische Entwicklungsmöglichkeit kann für Käufer interessant sein. Sie sollte nur als solche bezeichnet werden.

Aus meiner Erfahrung ist gerade bei Grundstücken eine klare Darstellung der vorhandenen Fakten besonders wichtig. Bauträger, Projektentwickler und private Bauherren rechnen unterschiedlich – alle benötigen aber eine belastbare Grundlage dafür, was mit dem Grundstück tatsächlich möglich ist.

Vor einer Vermarktung prüfe ich deshalb, welche Informationen bereits vorliegen, welche Annahmen plausibel sind und welche Fragen besser noch mit Gemeinde, Bauaufsicht oder anderen zuständigen Stellen geklärt werden sollten.

So lässt sich das Grundstück mit seinen tatsächlichen Möglichkeiten anbieten, ohne eine Bebauung zu versprechen, die später möglicherweise nicht genehmigt wird.

Der Beitrag dient der allgemeinen Orientierung. Die Zulässigkeit eines konkreten Bauvorhabens richtet sich nach dem jeweiligen Grundstück und dem geltenden Planungs- und Bauordnungsrecht. Verbindliche Aussagen zu einem Bauvorhaben treffen die zuständigen Behörden im dafür vorgesehenen Verfahren.